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Allgemeine Hinweise

OLG Koblenz, Urteil vom 06.08.2015, 2 U 1306/14

Die Verjährung von Mangelansprüchen bleibt so lange gehemmt, bis der Auftragnehmer das Ergebnis der Prüfung dem Besteller mitteilt oder ihm gegenüber die Mängel für beseitigt erklärt oder weitere Mangelbeseitigungsmaßnahmen verweigert.

Der Sachverhalt

Der Besteller verlangte vom Auftragnehmer die Beseitigung von Feuchteschäden im Kellerge-schoss seines Hauses. Der Auftragnehmer besserte nach und erklärte sich für den Fall, dass die Maßnahme nicht erfolgreich sei, zu weiteren Arbeiten bereit. Leider war die Mangelbeseiti-gung nicht vollständig erfolgreich, so dass er immer wieder nachbesserte. 14 Jahre nach Fertig-stellung verlangte der Besteller Vorschuss.

Das Gericht führte in seiner Begründung aus:

Zu Recht, Mangelrechte sind nicht verjährt! Der Auftragnehmer hatte während der regulären Verjährungsfrist die Mangelansprüche anerkannt. Anschließend blieb die Verjährungsfrist ge-mäß § 203 BGB gehemmt. Zwar hatten die Parteien in den letzten 9 Jahren nicht mehr korres-pondiert.

Verhandeln i. S. § 203 BGB sind aber auch wortlose Verhaltensweisen des Schuldners, die auf Nacherfüllung abzielen; bspw. Nachbesserungsversuche. Weil der Auftragnehmer weder den Mangel für beseitigt erklärte noch die Fortsetzung der Arbeiten verweigerte, dauerte die Hemmung fort.

Fazit:

Besser eine klare Ansage als fortdauernder Ungewissheit!

Der Begriff des Verhandelns ist sehr weit auszulegen. Wörtlicher oder schriftlicher Austausch wird nicht verlangt. Es genügt bereits, wenn der Auftragnehmer den Eindruck erweckt, er werde sich der Mängel annehmen (z.B. prüfen und beseitigen). Die Verjährung bleibt dann so lange gehemmt, bis der Auftragnehmer dem Besteller das Ergebnis seiner Prüfung mitteilt oder den Mangel für beseitigt erklärt oder die Fortsetzung der Beseitigung (eindeutig) verweigert (so auch BGH, Urt. v. 30.10.2007 - X ZR 101/06). Die Beendigung der Hemmung erfordert regelmäßig eine eindeutige Erklärung. Die der Auftragnehmer beweisen muss.

Hat der Auftragnehmer Gewährleistungssicherheit gestellt, sollte der Besteller sie nicht vor-zeitig freigeben. Dabei aber unbedingt beachten: Ansprüche gegen Dritte (z.B. Bürgen) un-terliegen einer eigenständigen Verjährung. Regelmäßig der kurzen 3-jährigen Verjährungsfrist; so dass es zur Aufrechterhaltung der Sicherheit weiterer Maßnahmen mit/gegen den Dritten bedarf (z.B. Verjährungsmoratorium, Klage usw.).

Pflichtgemäß unser Hinweis:

Vorstehende Ausführungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information über aktuelle Diskussionen bzw. Entwicklungen. Sie sind keine Handlungsempfehlung und sollen/ können eine fallbezogene Prüfung und (anwaltliche) Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Die Infor-mation beruht auf einem Gerichtsentscheid für einen konkreten Einzelfall, der nicht verallge-meinerungsfähig sein muß. Jede Haftung wird ausgeschlossen.

Zwickau, den 10.09.2017

OLG Köln, Urteil vom 10.11.2016 - 7 U 97/15

Der Besteller hat auch dann einen Anspruch auf Ersatz der erforderlichen Mangelbeseitigungskosten, wenn er den Mangel nicht beseitigen will.

Das Gericht führte in seiner Begründung aus:

Ein Bundesland beauftragte einen Generalunternehmer mit der schlüsselfertigen Errichtung einer Klinik. Nach Abnahme, aber vor Durchführung der Ersatzvornahme, macht das Land Schadensersatz wegen mangelhafter Fliesenarbeiten geltend. Der Schaden setzte sich zusammen aus den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung und der Auslagerung der Klinik. Der Generalunternehmer wehrte sich u.a. mit dem Argument, dass ohne Mangel-beseitigung auch keine Umzugskosten entstünden.

Das Gericht entschied:

Der Bauherr hat Recht, der Werkunternehmer muss zahlen.  

Zur Begründung stützte es sich auf die Rechtsprechung, dass grundsätzlich der Besteller einen Anspruch auf Ersatz der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwendungen auch dann hat, wenn der Mangel im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch nicht beseitigt ist, jedoch dessen Beseitigung möglich sei. Denn der Mangel selbst ist bereits der Schaden. Deshalb kann der Besteller auch verlangen, dass dieser Schaden mit dem für die Mängelbeseiti-gung erforderlichen Geldbetrag abgegolten wird. Unerheblich ist, ob der Besteller den Betrag zur Mängelbeseitigung verwendet.

Fazit:

Interessant ist das Urteil in zweierlei Hinsicht.

Zum einen sind die für die eigentliche Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten zu ersetzen, auch wenn der Mangel nicht beseitigt werden soll. Das ist bereits gefestigte Rechtsprechung.

Zu ersetzen sind aber auch die Folgeschäden (Auslagerungskosten), obwohl diese erst dann anfallen, wenn die Mängel auch tatsächlich beseitigt werden. Denn ohne Mangelbeseitigung bedarf es keiner Beräumung/ Auslagerung; diesbezügliche Folgekosten entstehen nicht.

Andere Oberlandesgerichte sehen das (noch?) anders. Sie sprechen Ersatz für Folgeschäden nur zu, wenn sie – im Zuge der Mangelbeseitigung – auch anfallen.

Diese Grundsätze gelten für das allgemeine Werkrecht; nicht nur für das Baurecht.

Für Besteller/Auftraggeber eröffnet sich wohl eine „neue Einnahmequelle“. Mängel suchen, Beseitigungs- und Folgekosten geltend machen und alles belassen, wie es ist. Mal sehen, ob sich der BGH damit befassen wird.

Pflichtgemäßer Hinweis:

Vorstehende Ausführungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information über aktuelle Diskussionen bzw. Entwicklungen. Sie sind keine Handlungsempfehlung und sollen/ können eine fallbezogene Prüfung und (anwaltliche) Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Die Infor-mation beruht auf einem Gerichtsentscheid für einen konkreten Einzelfall, der nicht verallge-meinerungsfähig sein muß. Jede Haftung wird ausgeschlossen.

Zwickau, den 30.01.2017

BGH, Urteil vom 18.12.2015 - V ZR 55/15

Wer hat nach Abriss die Giebelwand zu isolieren?

Der Sachverhalt:

Zwei Häuser waren im Bereich der Giebelwand zusammengebaut. Später riss der Nachbar sein Haus ab und ließ die Giebelwand des anderen Hauses ohne Dämmung zurück. Der Eigentümer verlangte nun vom Nachbarn diejenigen Kosten zu ersetzen, die für die Beseitigung von Putz- und Mauerwerksschäden und einer neuen Außendämmung erforderlich sind.

Die Entscheidung:

Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied.

Für eine nach Abriss erforderliche Außenisolierung/Dämmung einer Grenzwand ist nicht ihr Eigentümer verantwortlich, sondern der Nachbar, der sein Haus abreißt.

Der Nachbar hatte sein Haus an die Grenzwand des anderen angebaut und sie somit zu seinem Vorteil genutzt. Der Eigentümer kann daher vom Nachbarn verlangen, dass dieser nach Abriss seines Hauses die Wand in einen Zustand versetzt, dass sie ihren ursprünglichen Zweck als Giebelwand wieder erfüllt (§ 249 Abs. 1 BGB).  Zwar muss der Nachbar das abgerissene Haus deshalb nicht wiedererrichten. Er muss aber die Kosten ersetzen, die für die Wiederherstellung einer ordnungsgemäßen Außenwand erforderlich sind. Dazu zählen die Kosten für die Beseitigung von Putz- und Mauerwerksschäden und der Herstellung einer Außenisolierung/-dämmung. Die nachträgliche Dämmung der Wand ist nämlich keine Verbesserung, sondern nach Abriss nur eine Maßnahme zur Widerherstellung des ursprünglichen Zustandes. Und die dafür erforderlichen Kosten trägt der Nachbar.

Die praktischen Bedeutung:

Die bislang offene Frage, wer nach Abriss eines Hauses für Schäden an einer Grenzwand aufzukommen hat, ist damit geklärt.

> Hat der Nachbar an eine Grenzwand angebaut, muss er nach Abriss für alle Mauer-

   werksschäden aufkommen und hat auch die Kosten einer Außendämmung zu ersetzen.

> Umgekehrt kann der an eine Grenzwand Anbauende nicht verlangen, dass die Wand ewig  

   steht; der Eigentümer einer Grenzwand kann sie auch abreißen. Der Nachbar hat selbst für

   die Standsicherheit seines Hauses zu sorgen (§ 903 BGB, BGH, Urt. v. 18.05.2001- V ZR

   119/00). 

> Wurde die Wand aber auf der Grundstücksgrenze errichtet (sog. halbscheidige Giebel-

   wand), handelt es sich um eine Grenzanlage i.S. §§ 921f BGB. Eine solche Wand darf

   nicht ohne Zustimmung des anderen verändert werden. 

Pflichtgemäßer Hinweis:

Der Entscheidung lag ein konkreter Sachverhalt zugrunde, der nur sehr verkürzt wiedergegeben ist. Da jeder Sachverhalt anders ist, kann die juristische Beratung im Einzelfall nicht ersetzt werden.

Zwickau, den 30.05.2016

OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 – 10 U 46/15

Wurde ein Wärmedämmverbundsystem ohne bauaufsichtliche Zulassung verwendet, ist die Leistung mangelhaft.

Der Sachverhalt:

Ein Bauträger verkaufte mehrere Eigentumswohnungen. Mit der Zeit zeigten sich diverse Putzschäden. In Zuge einer Untersuchung ließ sich für das Wärmedämmverbundsystem (WDVS) keine allgemeine bauaufsichtsrechtliche Zulassung oder Zustimmung im Einzelfall feststellen. Die WEG verlangte daraufhin Kostenvorschuss und die Feststellung, dass der Bauträger alle weiteren Schäden im Zusammenhang mit der Mangelbeseitigung am WDVS zu ersetzen hat. Die Abnahme der Bauleistungen war nicht erfolgt.

Der Bauträger unterlag in beiden Instanzen.

Die Entscheidung:

Lt. der Landesbauordnung Baden-Württemberg dürfen Bauprodukte für die Errichtung baulicher Anlagen nur verwendet werden, wenn der Nachweis der Brauchbarkeit durch Normen oder bei nicht geregelten Bauprodukten durch eine bauaufsichtliche Zulassung, ein baurechtliches Prüfzeugnis oder eine Zustimmung im Einzelfall belegt ist. Dieser Nachweis konnte für das WDVS nicht geführt werden.

Da der Unternehmer regelmäßig stillschweigend die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik verspricht (s. u.a. BGH Urt. vom 19.12.2012 - VIII ZR 96/12), ist die Bauleistung schon mangelhaft, wenn den verwendeten Werkstoffen ein nach den allg. anerkannten Regeln der Technik notwendiger Gebrauchstauglichkeitsnachweis fehlt. Allein dass bei der Errichtung des WDVS  Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nicht festzustellen ist, machte die Leistung mangelhaft.

Die praktische Bedeutung:

Nicht nur der Werkerfolg und die Qualität der verwendeten Bauprodukte müssen stimmen. Bauprodukte müssen (mindestens) auch alle gesetzlich vorgeschriebenen Kennzeichen tragen. Alle Baubeteiligten sind deshalb gut beraten, die einschlägigen Vorschriften in der jeweiligen Landesbauordnung sowie dem Bauproduktegesetz zu beachten.

(Im Geltungsbereich der Sächs. Bauordnung s. Teil 3 Abschnitt 3).

Pflichtgemäßer Hinweis:

Der Entscheidung lag ein ganz konkreter Sachverhalt zugrunde, der nur sehr verkürzt wiedergegeben ist. Da jeder Sachverhalt anders ist, ist die juristische Beratung im Einzelfall nicht ersetzbar.

Zwickau, den 07.09.2015

OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.05.2012 - AZ 8 U 173/ 10

Auch der „Rohbauer“ hat

erhöhten Schallschutz zu beachten

Der Sachverhalt:

Ein Unternehmen soll den Rohbau eines Wohn- und Geschäftshauses erstellen. Der Auftraggeber verweigert die Abnahme, weil kein erhöhter Schallschutz von 55 dB erreicht wird und zahlt den Werklohn nicht. Das Unternehmen behauptet, nach den Vertragsunterlagen sei kein erhöhter Schallschutz vereinbart und es habe so gebaut, wie es der Architekt des Auftraggebers angewiesen habe. Darauf gestützt wurde der Werklohn eingeklagt.

Die Entscheidung:

Das OLG wies die Werklohnklage wegen mangelhaftem Schallschutz ab.

Nach Meinung des Gerichts war auch ohne ausdrückliche Regelung erhöhter Schallschutz geschuldet. Aus dem Gepräge des Wohn- und Geschäftshauses war dies abzuleiten. Das Unternehmen hätte den Schallschutz mittels anderer Ziegel verbessern können. Auf Verbesserungsmöglichkeiten durch Folgegewerke (Innenausbau) konnte sich das Unternehmen ebenso wenig berufen wie auf die Anweisung des Architekten.

Die praktische Bedeutung:

Vertragsunterlagen sind in ihrer Gesamtheit zu werten. Ergibt sich daraus für das Gebäude ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandart, hat dem auch der Schallschutz zu entsprechen. Die Einhaltung der DIN 4109 reicht dann nicht mehr. Sie regelt nur Schallschutz- Mindestwerte und bleibt damit hinter dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandart zurück. Der Bauunternehmer muß also ggf. Bedenken anmelden statt (blindlings) auf Verbesserungen durch Folgegewerke zu vertrauen. Auch auf andere Gewerke wie bspw. Estrich- und Fliesenleger sind diese Grundsätze übertragbar.

Pflichtgemäßer Hinweis:

Der Entscheidung lag ein ganz konkreter Sachverhalt zugrunde, der nur sehr verkürzt wiedergegeben ist. Da jeder Sachverhalt anders ist, ist die juristische Beratung im Einzelfall nicht ersetzbar.

Zwickau, den 07.04.2014

BGH, Urteil vom 06.03.2014 - VII ZR 349/12

Anspruch auf Bauhandwerkersicherheit

auch nach Kündigung des Bauvertrags

Der Sachverhalt:

Die Klägerin war mit Bauarbeiten beauftragt. Später kündigte der Auftraggeber unter Hinweis auf schwerwiegende Vertragsverletzungen der Klägerin mit sofortiger Wirkung. Die Klägerin hielt die Kündigung für unberechtigt und wertete sie als „freie Kündigung“. Sie rechnete ihre erbrachten Leistungen ab, verlangte für die nicht mehr zu erbringenden Leistungen entgangenen Gewinn und über den Gesamtbetrag Sicherheit gem. § 648a BGB. Die Vorinstanzen gaben der Klägerin Recht, der BGH sah es differenziert.

Die Entscheidung:

Der BGH sprach der Klägerin Sicherheit gem. § 648a BGB nur bzgl. der Vergütung zu, nicht aber bzgl. entgangenen Gewinns. Der Unternehmer kann zwar auch nach einer Kündigung Sicherheit gem. § 648a BGB verlangen, allerdings nur für den noch unbezahlten Teil der Leistung. Dazu muß der Unternehmer die Vergütung „schlüssig“ berechnen. Sodann ist der Auftraggeber mit Einwendungen ausgeschlossen, die den Rechtstreit verzögern würden. Da der Auftragnehmer den auf die ersparten Arbeiten entfallenden Anteil der Vergütung i.S. § 649 S. 2 BGB nicht schlüssig darlegte, wurde die Klage insoweit abgewiesen.

Die praktische Bedeutung:

Bedeutsam ist die Entscheidung insbesondere dann, wenn strittig ist, ob der Auftraggeber außerordentlich oder „frei“ kündigte. Im Falle einer „freien Kündigung“ kann der Auftragnehmer zwar eine höhere Sicherheit beanspruchen, muß aber auch schlüssig darlegen, wie sich die zugrundeliegenden Vergütung gem. § 649 S. 2 BGB errechnet.

Pflichtgemäßer Hinweis:

Der Entscheidung lag ein konkreter Sachverhalt zugrunde, der nur sehr verkürzt wiedergegeben ist. Da jeder Sachverhalt anders ist, kann die juristische Beratung im Einzelfall nicht ersetzt werden.

Zwickau, den 14.03.2014

BGH, Urteil vom 21.11.2013

Sind Pfützen hinzunehmen?

Der Sachverhalt:

Der Bauherr verlange vom Unternehmer Vorschuß für die Mangelbeseitigung, weil sich auf der Zugangsfläche zur Wohnanlage Pfützen bilden und im Winter Vereisung droht. Der Unternehmer meint: Da vertraglich kein Gefälle vereinbart war; bedurfte es auch keines. Der BGH sah es anders und verurteilte den Unternehmer, dabei war die Begründung so einfach wie überzeugend:

Die Entscheidung:

Eine Werkleistung ist nur dann vertragsgemäß, wenn sie die vertragliche Beschaffenheit aufweist. Ist dazu im Vertrag nichts geregelt, muß die Leistung die Beschaffenheit aufweisen, die für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch erforderlich ist. Nun sah der Vertrag- wie so oft  zu diesem Detail nichts vor. Und da die zugrundeliegende Leistungsbeschreibung auch andere Details nicht regelte, konnte sich der Unternehmer auf sie nicht berufen. Somit war zu prüfen, welche generellen Qualitätsanforderungen sich für das Bauwerk aus den vertragsbegleitenden Umständen ergeben. Konkret: Mußte unter Berücksichtigung des Umfeldes, (also des qualitativen Zuschnitts, des architektonischen Gesamtanspruchs und der Zweckbestimmung des Gebäudes) erwartete werden, daß sich Pfützen bilden? Nein; Pfützen entsprachen nicht den sonst üblichen Qualitäts- und Komfortstandards. Damit war die Leistung mangelhaft und der Unternehmer mußte die Kosten der Mangelbeseitigung tragen.

Pflichtgemäßer Hinweis:

Der Entscheidung lag ein konkreter Sachverhalt zugrunde, der nur sehr verkürzt wiedergegeben ist. Da jeder Sachverhalt anders ist, kann die juristische Beratung im Einzelfall nicht ersetzt werden.

Zwickau, den 14.02.2014

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013 – 12 U 162/12

Die wesentlichen Rechte des Bauträgerkunden

Der wesentliche Sachverhalt:

Der Kläger (=Käufer) kaufte 2002 die unter Denkmalschutz stehende Eigentumswohnung. Der Bauträger versprach umfangreiche Sanierungsarbeiten und eine 5jährige Gewährleistungszeit. 2004 stand die Abnahme an; der Kläger nahm nicht teil. Anschließend übernahm der Kläger die Wohnung, wobei er bereits diverse Mängel am Sonder- und Gemeinschaftseigentum anzeigte. Dennoch wurde die Wohnung übergeben. 2009 reichte der Kläger Klage ein mit der die Beseitigung von (49) Mängeln verlangt wurde.

Der Bauträger verlangte Klageabweisung mit der Begründung, die Ansprüche sind verjährt („Stichtagsverjährung“ nicht zum Jahresende!) und außerdem stünden allenfalls der Gemein-schaft, nicht aber dem Kläger Mangelrechte zu und überhaupt war die Sanierungspflicht beschränkt. So gelangte der Fall zum Oberlandesgericht.

Die Entscheidung:

Der Käufer erhielt Recht und stellte in einer sehr ausführlichen Urteilsbegründung die Rechte von Bauträgerkunden dar.

Jeder (einzelne) Käufer kann seine Rechte geltend machen, solange die Gemeinschaft sie nicht „an sich zieht“ (BGHZ 169.S 1). Da eine solche „An-sich-Ziehung“ nicht stattfand, konnte der Kläger die Mängelbeseitigung verlangen.

- Die Verjährungsfrist für Mangelansprüche beginnt erst mit Abnahme zu laufen.

- Eine wirksame Abnahme hat bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen.

Die Entscheidung, eine Bauleistung abzunehmen (d.h. als vertragsgemäß zu billigen), obliegt allein dem Käufer (NJW 1985, S 1551 f).

Ist dem Käufer die Person des Abnahmebevollmächtigten vorgegeben (wer soll ihn bei der Abnahme vertreten), wird dadurch in den wesentlichen Kernbereich der Käuferrechte eingegriffen (OLG Karlsruhe NJW 2012, S 237 ff) und deshalb ist eine solche Regelung unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB).

Für die „Mangelthematik“ gilt das Werkvertragsrecht des BGB (BGH NJW 2007 S. 3275).

Deshalb haftet der Bauträger für Sachmängel an der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des BGB. Und wenn der Käufer umfangreiche Renovierungs- und Sanierungsarbeiten erwarten durfte, um heutigen Anforderungen zu genügen (BGH NJW 2007, S. 275ff),

schließt das im Zweifel alle Baumaßnahmen ein, die hierfür erforderlich sind (Ingenstau /Korbion/Wirth, VOB- Komm., § 13 Abs. 1 RN 70 b).

Kommt danach die Sanierung einer Neuherstellung gleich, haftet der Bauträger anhand der Gewährleistungsregeln für die gesamte Bausubstanz (Ingenstau a.a.O); der Käufer kann dann grds. erwarten, daß der Bauträger zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die jenigen Maßnahmen anwendet, die erforderlich sind, um den Stand der allg. anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten.

Klauseln, die den Bauträger berechtigen, Leistungen nach „billigem Ermessen“ festzulegen, benachteiligen den Käufer unangemessen (§ 307 Abs. 1 BGB) und können deshalb die Sanierungspflicht nicht einschränken.

Folglich konnte der Kläger seine Rechte geltend machen. Der Käufer bekam auch im wesentlichen Recht, weil der Bauträger nicht die Qualität erbrachte, die der Käufer nach den allg. anerkannten Regeln der Technik z. Z. der Fertigstellung erwarten durfte; oder mit anderen Worten: Der Bauträger musste (fast) alle Mängel beseitigen.

Pflichtgemäßer Hinweis:

Der Entscheidung lag ein konkreter Sachverhalt zugrunde, der nur sehr verkürzt wiedergegeben ist. Da jeder Sachverhalt anders ist, kann die juristische Beratung im Einzelfall nicht ersetzt werden.

Zwickau, den 14.02.2014